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España / La firma de hipotecas cayó cerca de un 8% en el año del COVID-19

Publicado el 26/02/2021

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El mercado hipotecario sobre vivienda se enfrió en diciembre, en número e importe, cerrando un 2020 en negativo por primera vez desde 2013, aunque comportándose bastante mejor de lo que se temía al comienzo de la crisis: la firma de hipotecas cayó un 7,6% interanual, pero, en términos del importe hipotecado, apenas lo hizo en un 0,8%. Entre CCAA, la incidencia de la crisis sobre las economías regionales y las tendencias heredadas explican el comportamiento dispar en el balance de 2020.

En diciembre, se registraron 26.128 operaciones hipotecarias, lo que supone un leve deterioro respecto a la tendencia mensual de mejora desde el mínimo registrado en agosto y un descenso del 14,8% interanual (mayor caída desde el verano). El balance del año se salda con 333.721 operaciones hipotecarias, 27.570 menos que en 2019, registrando una caída del 7,6% en el año, en negativo por primera vez desde 2013.

A lo largo de 2020, el número de hipotecas canceladas ha venido cayendo de forma recurrente, si bien es cierto que el ritmo de caídas ha pasado del 61% interanual de mayo al 3,2% de diciembre. En balance, se cancelaron unas 274.789 hipotecas en el año, cerca de 60.000 menos de las que se firmaron, por lo que el número de operaciones vivas ha seguido aumentando en 2020.

En términos del capital, se constituyeron hipotecas por un importe de 3.544 mill. de € en diciembre, lo que supone también un deterioro respecto a la mejora de los últimos meses, registrando una caída del 7% interanual en diciembre, la mayor desde julio. El balance del año es algo más favorable que por el lado del número de operaciones: el importe se redujo en un modesto 0,8% en 2020 hasta 45.020 millones de €, apenas 363 millones menos que en 2019.

El importe medio prestado volvió a aumentar en términos interanuales en diciembre (+9,2% hasta 135.658 €), cerrando al alza un año en el que se han realizado menos operaciones hipotecarias, pero las que se han realizado, por término medio, han sido de mayor importe: el capital medio prestado ha crecido un 6,5% en 2020, hasta situarse en 134.354 €, máximo desde 2008.

Entre CCAA, en diciembre, Aragón, Extremadura, Galicia, C. León, P. Vasco y Cataluña, entre otras, fueron las regiones donde mejor se comportó el mercado hipotecario; como veremos más adelante, se trata de las regiones que mejor se han comportado en el conjunto de 2020. Por el contrario, destacaron negativamente las regiones insulares (perjudicadas por la menor demanda extranjera de vivienda), C. La Mancha, C. de Madrid y Navarra.

En principio, la volatilidad de los últimos meses del año no permite ver tendencias entre regiones, pero el diferente impacto sectorial de la crisis en las economías regionales y las tendencias heredadas de los últimos años explican, en términos generales, el comportamiento regional del mercado hipotecario en 2020. La incidencia de la crisis sanitaria de las sucesivas olas del virus, así como la diferente gestión de las restricciones de movilidad y negocio tomadas de forma individual por cada región, no parecen haber tenido un papel determinante en el comportamiento del mercado hipotecario en la segunda mitad del año pasado.

En 2020, destacaron positivamente Aragón, Asturias y Extremadura tanto en términos de número de operaciones como en importe; Cataluña, La Rioja y Galicia en términos del capital prestado; y Castilla y León en términos de número de operaciones.

Por el contrario, Navarra, C. La Mancha, C. Valenciana, C. de Madrid y las regiones insulares, destacarían como las regiones donde peor se ha comportado el mercado hipotecario. En el caso de las regiones insulares y C. Valenciana, la menor demanda de vivienda por parte de no residentes ha lastrado el mercado residencial a lo largo de 2020. En el caso de C. La Mancha, C. Valenciana y C. de Madrid, se percibe cierta corrección a la baja tras haber destacado positivamente en 2019 (fueron las regiones donde más crecieron las operaciones hipotecarias en 2019). Por último, Navarra es una de las regiones donde peor se ha comportado el mercado hipotecario desde su reactivación en 2013, por lo que la caída de 2020 parece responder a factores más de tipo estructural que coyunturales.

En balance, parece que el mercado hipotecario se ha enfriado en los últimos meses de 2020 (con caídas interanuales entre octubre y diciembre), posiblemente corrigiendo a la baja la reactivación del sector en los primeros meses de desescalada en la economía española. En cualquier caso, se mantiene el buen tono, sobre todo, en términos del capital, con el importe medio hipotecado en máximos desde el estallido de la burbuja en el sector residencial. En los próximos meses, el momento por el que atraviese la economía y, sobre todo, el mercado laboral, determinarán el comportamiento de la demanda en el sector residencial y el mercado hipotecario.

Por último, destacar que los cambios registrales siguen disparados, creciendo a tasas por encima del 240% interanual en diciembre, sobre todo, en el caso de las novaciones (+281% interanual en diciembre), sin duda debido al interés de los clientes por aprovechar las caídas de tipos de interés (en diciembre, 2,21% el variable; 2,79% el fijo) y la mayor disposición de los bancos a renegociar condiciones. Por su parte, las subrogaciones de acreedores también mantienen un inusual ritmo de crecimiento de tres cifras por segundo mes consecutivo (+155% en diciembre), mientras que las subrogaciones de deudores se moderan levemente y también mantiene un crecimiento exagerado (+65% vs +133% anterior).

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