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España / La compraventa de viviendas se resiente en enero de las mayores restricciones

Publicado el 16/03/2021

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La venta de vivienda volvió a caer en enero en términos interanuales tras dos meses de crecimiento, lastrada por la fuerte incertidumbre económica y por los problemas de movilidad de la población. En cualquier caso, cabe señalar que la demanda de vivienda nueva sigue comportándose mejor que la usada, sobre todo, en aquellas regiones menos perjudicadas por el impacto de la pandemia.

En enero, se realizaron 39.753 operaciones de compraventa de vivienda, el mejor registro desde el estallido de la pandemia; si bien es cierto que cae un 15% por debajo de los niveles de enero de 2020, lo que es decepcionante después de dos meses de crecimiento. En principio, el mal dato de enero no parece un cambio de tendencia preocupante, sino que podría ser temporal y deberse, en gran medida, a los obstáculos a la movilidad de la población en el mes de enero: (i) los efectos del temporal Filomena en gran parte del país y (ii) el aumento de las restricciones de movilidad para combatir la virulencia de la tercera ola del virus. El deterioro de enero se suma al descenso acumulado en 2020: se realizaron cerca de 90.000 operaciones menos de compraventa, un descenso del 18% anual.

El deterioro en enero se concentró en la compraventa de vivienda usada: retrocedió un 19% interanual en enero, la mayor caída desde el mes de julio. Desde el principio de la pandemia, la vivienda de segunda mano se ha comportado algo peor que la de nueva, quizás más perjudicada por la menor movilidad de la población y por las nuevas preferencias de demanda tras la pandemia.

Por su parte, la compraventa de vivienda nueva vuelve a comportarse algo mejor y apenas cae un 0,4% en enero, después de crecer con fuerza en meses anteriores (+12,6% en diciembre). En enero, se intercambiaron 8.416 viviendas nuevas, el mejor registro mensual desde el estallido de la pandemia. En este caso, se trata de pre-ventas de promociones que se han realizado con anterioridad, muchas veces sobre plano, y más en línea con las nuevas preferencias de la demanda.

El dato de compraventas del INE no ofrece más información que el número de operaciones realizadas mensualmente. Sin embargo, la estadística registral sí que permite ver algunos de esos cambios en las preferencias de los potenciales compradores de vivienda a raíz de la pandemia. Por un lado, aumenta el interés por viviendas de mayor tamaño: se superaron el 110 m2 de superficie media a lo largo de 2020, máximo en la serie disponible. En segundo lugar, se dispara la demanda de vivienda unifamiliar, que alcanza un máximo en la serie disponible y supone el 22,5% del total de compraventas (suponía un 15% entre 2014-19).

Entre CCAA, el comportamiento sigue siendo bastante heterogéneo. Destaca negativamente el caso de Canarias, donde las compraventas cayeron más de un 50% interanual, lo que se une al descenso acumulado en los últimos 12 meses, con un descenso por encima del 30%. Detrás del dato se encuentra el grave deterioro económico de la región (muy dependiente del turista extranjero) y el descenso de la demanda de vivienda extranjera.

Por el contrario, destacan positivamente Cantabria y, más de lejos, Navarra, las únicas regiones que registraron un incremento interanual en las operaciones de compraventa en enero. Cantabria también es una de las regiones donde menos han caído las ventas en los últimos meses, gracias a la gradual reactivación en el mercado de vivienda nueva (en enero, estas ventas crecieron un excepcional +53%).

Más allá de la volatilidad de la serie mensual, la lectura de la evolución de las compraventas en los últimos 12 meses refleja más fielmente el dispar comportamiento entre regiones. Destacan negativamente las regiones insulares, C. Valenciana, C. de Madrid, Navarra, Cataluña y, en menor medida, Andalucía: a excepción de Navarra (donde las ventas ya venía creciendo por debajo de la media en los últimos años), el resto de regiones ha sido especialmente golpeadas por los efectos de la pandemia y, en algunos casos, perjudicados por la menor demanda de vivienda extranjera y no residente. Por el contrario, destacan menos negativamente Extremadura, Cantabria, Asturias, las dos Castillas, Aragón y Galicia, a grandes rasgos, regiones menos afectadas por la composición sectorial de sus economías (básicamente, escaso peso del sector turístico y de la hostelería) donde, además, la reactivación de la demanda desde los mínimos de 2013-14 fue más lenta que en otras CCAA del país y que, más recientemente (2018-19), se han comportado mejor que la media nacional.

En balance, las compraventas comienzan el año con cierto tono negativo, si bien parece deberse a factores puntales (mayores problemas de movilidad) y esperamos que la demanda embalsada siga aflorando en los próximos meses, en mayor o menor medida según evolucione la situación epidemiológica y se disipe la actual incertidumbre sobre el escenario económico. Por el momento, la vivienda nueva aguanta mejor el envite de la crisis, si bien, en gran medida, las operaciones que se registran hoy han sido formalizadas mucho antes. Sea como fuere, los altibajos de la demanda era algo esperado en el contexto actual de fuerte crisis económica; pero cabe recordar que el sector no está en el epicentro de la crisis, se está comportando, comparativamente, mejor que otros sectores cíclicos de la economía española y que, en principio, los fundamentales de demanda siguen siendo favorables en el medio plazo.

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