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España / La compraventa de vivienda de marzo comienza a acusar el impacto del COVID-19

Publicado el 13/05/2020

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Las compraventas de vivienda caen en marzo, si bien no reflejan aún el grueso del efecto negativo por las consecuencias de la crisis sanitaria, probablemente, porque la mayor parte de estas operaciones se trata de compraventas ya pactadas en meses anteriores al estallido de la pandemia. Esperamos una caída mucho más severa en el mes de abril. 

La compraventa de vivienda cayó un 18,6% interanual en marzo, hasta las 34.806 operaciones, lo que supone un deterioro modesto, teniendo en cuenta el cierre de las oficinas inmobiliarias, los Registradores de la Propiedad y de las notarías, así como el confinamiento de la población en sus hogares desde mediados de mes, debido a la declaración del estado de alarma. Sin ir más lejos, las operaciones cayeron más de un 20% interanual en agosto, debido a los efectos negativos de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. En cualquier caso, el deterioro de marzo se suma a la tendencia de moderación en las compraventas de los últimos meses: en lo que llevamos de año (enero-marzo) y en balance de los últimos 12 meses, las compraventas están cayendo a ritmos en torno al 6% anual, el doble que a finales de 2019.

El registro de marzo refleja cómo muchas de las operaciones que se encontraban en trámite han podido realizarse (el Gobierno permitía la firma de operaciones urgentes), por lo que, en realidad, el dato de marzo no refleja nueva demanda, sino operaciones ya realizadas antes del estallido de la pandemia. En abril, el cierre durante todo el mes del sector residencial y el hecho de que apenas quedarán ya operaciones de urgencia sugiere que la caída en las ventas será mucho más significativa.

Entre tipo de vivienda, la caída fue generalizada en marzo (-20% interanual en vivienda nueva; -18,3% en el caso de la usada), si bien la tendencia de deterioro en lo que llevamos de año está siendo algo más acusada en el caso de la vivienda nueva (-9% interanual vs -6% en el caso de la usada). Por otro lado, la vivienda protegida está siendo la que peor es está comportando tanto en marzo (-27% interanual vs -18% en el caso de la libre) como en los últimos meses: ha caído cerca de un 12% en los últimos 12 meses, frente a un descenso del 5% en el caso de la vivienda libre.

Entre CCAA, excluyendo los casos de Ceuta y Melilla (distorsionan el análisis porque su mercado residencial es reducido), el descenso ha sido generalizado en términos interanuales en marzo, destacando de forma especialmente negativa Madrid (-30%), Asturias (-26%) y La Rioja (-26%). Sin embargo, la lectura de los últimos meses (en lo que llevamos de año y en balance de los últimos 12 meses) permite conocer la tendencia entre regiones (ver gráficos). Destacarían negativamente La Rioja, Madrid, País Vasco y Navarra, donde las compraventas se están cayendo más que en la media, en gran medida, porque son regiones donde las compraventas se mostraron dinámicas en meses anteriores. Por su parte, destacan de forma positiva Canarias, Murcia y C. La Mancha, que recuperan cierto dinamismo tras haber seguido de forma modesta la recuperación del sector en años anteriores.

El registro de compraventas de marzo se conoce un día después del índice de Precios de Venta Viviendas Repetidas (IPVVVR), que elabora el Colegio de Registradores, que refleja pocos cambios en la tendencia de los precios en el 1T20: en términos trimestrales, creció un 4%, superior a la de trimestres anteriores; mientras que, en términos interanuales crecieron un 6,9%, ritmos similares a anteriores trimestres, consolidando la anterior tendencia de aumento que, muy probablemente, se verá distorsionada en los próximos trimestres como consecuencia de los efectos de la crisis sanitaria. Con respecto a los máximos históricos del tercer trimestre de 2007, el índice acumula un descenso del -9,7%; mientras que con respecto a los mínimos más recientes (cuarto trimestre de 2014) el crecimiento acumulado ha sido del 40,9%.

En balance, por el momento, las peculiaridades del sector inmobiliario hacen que el registro de compraventas de marzo no sirva de referencia para conocer el impacto que está teniendo la crisis sanitaria sobre la demanda de vivienda en el mercado residencial español: muchas de las compraventas registradas en marzo son, en realidad, operaciones estipuladas con anterioridad. Por el contrario, otros indicadores sectoriales de actividad acusaron en marzo un mayor deterioro: por ejemplo, las ventas de turismos o los indicadores hoteles y de llegadas de turistas han caído por encima del 60% interanual en el mes de marzo; lo que puede estar anticipando que el impacto en estos sectores será más intenso y, quizás, más duradero. En el corto plazo, esperamos que el dato de compraventas recoja todo el impacto negativo del COVID-19 y no descartamos que se produzcan caídas más intensas que durante la crisis de 2008 (caídas superiores al 40% interanual).

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