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España / La compraventa de vivienda cae con fuerza en abril, pero no se desploma

Publicado el 11/06/2020

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Las transacciones de vivienda caen con fuerza en abril, registrando el peor dato desde el comienzo de la recuperación del sector en 2014. No obstante, teniendo en cuenta que abril ha sido el mes de mayor incidencia de la crisis sanitaria, el dato no ha sido tan desolador como en otros sectores. En cualquier caso, este descenso no sirve para extrapolar una tendencia de la demanda de vivienda ya que se ha debido al cierre del mercado, y no puede derivarse un cambio de comportamiento de la demanda. A partir de aquí, la reactivación de la economía, del mercado laboral y, sobre todo, la renta de las familias determinarán el comportamiento de la demanda de vivienda en el medio y largo plazo.

La compraventa de vivienda cayó un 39% interanual en abril (mayor caída desde abril de 2009), hasta registrarse 25.042 operaciones, el peor registro en un mes de abril desde 2014, acusando las consecuencias del estado de alarma, que mantuvo confinada a la población durante todo el mes de abril. La lectura de lo que llevamos de año (-14% interanual vs -6%, hasta 150.879) o de los últimos 12 meses (-2,1% vs -0,8%, hasta 476.926) modera el impacto puntual del momento de mayor incidencia de la crisis sanitaria (marzo-abril) y refleja que la demanda conserva la tendencia de desaceleración que ha venido registrando desde 2018 (ver gráfico).

Entre tipo de vivienda, el impacto de la crisis sanitaria está siendo similar (-42% interanual vivienda nueva y -38,3% en el caso de la usada) y, en cualquier caso, la tendencia en los últimos 12 meses es similar (8,5% y 8,9%, respectivamente). Por su parte, la vivienda protegida está siendo la que peor se está comportando tanto en abril (-43% interanual vs -39% en el caso de la libre) como en los últimos meses: está cayendo el doble (-16% interanual) que la vivienda libre en los últimos 12 meses.

Entre CCAA, excluyendo los casos de Ceuta y Melilla (distorsionan el análisis por el escaso tamaño de su mercado residencial), el descenso ha sido generalizado en términos interanuales en abril, pero con un comportamiento muy heterogéneo entre regiones, sin que estas diferencias se expliquen por la diferente incidencia de la crisis sanitaria: destacaron negativamente Navarra y Extremadura (caídas del 65%), pero las caídas son mucho más modestas La Rioja (-21%), Cantabria (-24%) y Baleares (-28%). De nuevo, la lectura de los últimos meses (en lo que llevamos de año y en balance de los últimos 12 meses) permite diluir el impacto de la crisis sanitaria y conocer la evolución por regiones (ver gráficos). En este sentido, destacan negativamente Navarra, La Rioja, Madrid y Asturias, donde las compraventas han caído mucho más que en la media (ver gráfico), en gran medida, porque son regiones donde las compraventas se mostraron más dinámicas en años anteriores (salvo en el caso de Asturias). Por otro lado, destacan de forma positiva Murcia, C. La Mancha, y Aragón, regiones que se incorporaron más tarde a la fase expansiva, y ahora, caen mucho menos que el resto de CCAA.

En balance, aunque el dato de abril ha sido negativo, comparativamente con el desplome de actividad que están registrando en estos meses otros sectores (automoción, turismo, HORECA y aeronáutico, entre otros), parece que el impacto de las medidas de confinamiento sobre la demanda de vivienda no está siendo desolador, posiblemente porque muchas operaciones ya estarían firmadas o acordadas antes de la crisis. El mayor impacto para el sector podría venir a partir de aquí, dependiendo de la reactivación del conjunto de la economía y, sobre todo, del mercado laboral, así como de la evolución de la renta de las familias. En cualquier caso, todo parece indicar que una gran proporción de hogares verá limitado sus ingresos por la crisis económica, por lo que esperamos que las compraventas de viviendas desciendan en torno al 25%-30% en el conjunto del año.

De forma paralela, el dato de compraventas se conoce días después del índice de Precios de Venta (IPV) del 1T20, que refleja pocos cambios en la tendencia de los precios: en términos trimestrales, creció un 1,1%, dejando atrás la caída puntual del trimestre anterior; mientras que, en términos interanuales crecieron un 3,2%, lo que supone mantener la senda de suave moderación en los precios de los últimos meses (crecía a ritmos del 6,2% en el 1T19). Ente tipos de vivienda, se observa cierto repunte de los precios de vivienda nueva (6,1% interanual vs 5,3% anterior); mientras que los de usada, mantuvieron la tendencia general de moderación (2,7% vs 3,4%). Cabe señalar que los precios se encuentran un 33% por encima de los mínimos registrados tras la última crisis del sector, pero permanecen aún un 16% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria del ciclo anterior.

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