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España / La compra de vivienda nueva se anima en septiembre

Publicado el 12/11/2020

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La demanda de vivienda apenas cae en septiembre y deja definitivamente atrás los meses de mayor deterioro, asociados al confinamiento de la población durante el primer estado de alarma. No obstante, se observa un comportamiento muy dispar entre regiones y entre tipos de vivienda y, además, gran parte de la mejora se debe al efecto comparación favorable con 2019.

En septiembre, se materializaron 37.839 transacciones de viviendas, lo que supone un descenso del 1,1% interanual, el menor descenso desde el inicio de la pandemia, frente a las caídas superiores al 50% de mayo o del 30% en los meses de junio y julio. Aunque la mejora es esperanzadora para el sector, cabe recordar que la comparativa interanual es favorable porque las compraventas en agosto y septiembre de 2019 estuvieron lastradas por la puesta en marcha de la nueva Ley de Crédito (las operaciones cayeron un 20% y 10% interanual en esos meses). Excluyendo el impacto puntual de ese efecto escalón, en lo que llevamos de año, las compraventas de vivienda han caído un 22% interanual acumulado, en línea con las expectativas de un descenso en torno al 20% para el conjunto del año.

Por tipo de vivienda, la recuperación de las transacciones de vivienda nueva se dispara en septiembre: +29% interanual, después de crecer un 6% en agosto (primer aumento desde el estallido de la pandemia); mientras que las de vivienda usada retroceden un 7,4% (en este caso, menos de la mitad de lo que cayeron en agosto). De nuevo, gran parte de este comportamiento dispar se debe al efecto escalón por la introducción de la nueva Ley de Crédito hace justo un año, ya que las caídas en agosto y septiembre fueron mucho más intensas en las transacciones de vivienda nueva que de usada. En cualquier caso, en lo que llevamos de año, la vivienda nueva acumula una caída del 15% interanual, frente al 24% que cae la vivienda usada.

Entre CCAA, las diferencias en las tasas interanuales son muy amplias en septiembre: destacan de forma significativa los crecimientos en Extremadura (+53%), Asturias (+47%), La Rioja (+39%) y C. León (+27%), todas ellas, regiones con un fuerte incremento en la vivienda nueva (repunte por encima del +70% en La Rioja y Asturias) y donde el impacto de la nueva Ley de Crédito en 2019 fue mayor que en el resto de CCAA. Por el contrario, las transacciones totales cayeron con más intensidad en P. Vasco (-24%), Baleares y Navarra (-15% en ambos casos). Excluyendo ese impacto puntual y distorsionador, la lectura de lo que llevamos de año muestra por el lado positivo, los casos de Murcia, Cantabria y Extremadura, entre otras, todas ellas regiones que venían creciendo por encima de la media a lo largo de 2019. Por el contrario, decepcionan C. Valenciana, Navarra, Madrid y Canarias, regiones que ya venían cayendo por debajo de la media nacional en 2019 (con la excepción de la primera mitad del año en Navarra). Es decir, por el momento, no se observa un mejor o peor comportamiento asociado al origen de la crisis actual, la pandemia, sino que parece que se mantienen las tendencias anteriores.

En balance, la lectura del registro de septiembre es muy similar a la de agosto: mejora esperanzadora en los indicadores de demanda del mercado de la vivienda, si bien es cierto que distorsionada por el efecto escalón provocado por la puesta en marcha de la ley de Crédito hace justo un año. Habrá que ver en los próximos meses si el efecto de recuperación se mantiene o si se intensifican las caídas una vez desaparezca esa distorsión puntual, si bien es cierto que el sector se mantiene confiado y reporta un fuerte interés en la compra de vivienda desde el final del primer estado de alarma. Por el momento, parece claro que las transacciones caerán en torno al 20% en el conjunto anual, en línea con nuestras expectativas, lo que supondrá unas 100.000 operaciones menos respecto a 2019.

A modo más amplio, no solo la compraventa de vivienda, la estadística de transmisiones de derechos de propiedad recoge también las transacciones de otros tipos de propiedades y otros tipos de transmisiones. En este sentido, en septiembre, cabe destacar: (i) las compraventas totales crecieron por primera vez en el año (+5,4% interanual), gracias al incremento en la compraventa de fincas rústicas (+30%, máximo en la serie disponible desde 2007); y (ii) se disparan otras formas de transacciones de la propiedad, como la donación (+25%), la permuta (+27%) y, en menor medida, la herencia (+11%), probablemente operaciones que se habían pospuesto en los meses de mayor confinamiento.

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