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España / El precio de la vivienda aún no recoge el impacto de la pandemia en el 2T20

Publicado el 08/09/2020

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Los precios moderan levemente su avance en el 2T20, prolongando la tendencia de gradual enfriamiento de los últimos trimestres, sin que se observe un impacto significativo de la crisis sanitaria. Por el momento, los indicadores disponibles del mercado de la vivienda siguen con cierto retraso el impacto derivado de las consecuencias de la crisis sanitaria y el parón de la economía por el estado de alarma. En próximos trimestres, el deterioro de los condicionantes de demanda presionará a la baja sobre los precios, pero no esperamos un ajuste significativo dada la ausencia de desequilibrios en el sector.

El precio de la vivienda se mantuvo prácticamente estable en el 2T20 (+0,1% trimestral), sin que se aprecien, por ahora, efectos significativos derivados de la distorsión de oferta y demanda de vivienda que ha supuesto la crisis sanitaria. El índice se encuentra un 16% por debajo de los máximos de 2007 y un 33% por encima de los mínimos de 2014. En términos interanuales, el precio de la vivienda mantiene la tendencia de gradual moderación que se viene observando desde 2018: +2,1% en el 2T20 frente al +3,2% anterior y el +5,1% en media de 2019.

Esa moderación en el 2T20 se debió exclusivamente al descenso en los precios de vivienda nueva (-2,2% trimestral). Aunque se trata de la mayor caída desde 2013 (es decir, desde el inicio de la recuperación del mercado de la vivienda), parece tratarse de una corrección tras un crecimiento inusual en el trimestre anterior (+5,1%). Por su parte, el precio de la vivienda usada aumentó levemente respecto al 1T20 (+0,5% vs +0,4%). Cabe señalar que los precios de la nueva se encuentran mucho más cerca de los máximos anteriores (apenas un 3% por debajo) que en el caso de la usada (se encuentra más de un 26% por debajo), lo que no sorprende teniendo en cuenta la debilidad de la oferta de vivienda nueva (apenas 80.000 viviendas terminadas en los últimos 12 meses, frente a una media pre-boom en el sector de más de 200.000 viviendas anuales).

Entre CCAA, algunas de las que más peso tienen en el mercado de la vivienda son las que registran mayores caídas trimestrales en los precios y provocan esa moderación en el índice nacional: destacan las regiones insulares, P. Vasco, Navarra y Madrid. En los casos de Madrid, Baleares y, en menor medida, de Canarias, el índice se encuentra relativamente cerca de máximos, por lo que no es de extrañar que ahora desciendan; mientras que en P. Vasco y Navarra, los precios apenas se han recuperado a lo largo de estos años. Por su parte, los mayores crecimientos trimestrales se están dando en C. León, Extremadura, Asturias, Murcia y C. La Mancha, precisamente, aquellas regiones donde el índice se encuentra aún cerca de mínimos y, por tanto, tiene más recorrido al alza (ver gráfico).

Por el momento, los precios apenas recogen el impacto de la pandemia. En los próximos meses, el deterioro en las condiciones de demanda (aumento del paro y elevada incertidumbre) afectará de forma negativa, si bien hay ciertos cambios de hábitos (teletrabajo y nuevas prioridades en vivienda) que permitirán compensarán ese deterioro generalizado. A diferencia de 2008, esta vez el sector no se encuentra en el epicentro de la crisis y la afronta en mejores condiciones, por lo que, si bien se verá afectado, no será de los más perjudicados. El mercado no presenta síntomas de sobrevaloración, ni sobreendeudamiento, ni sobreoferta, ni relajación excesiva de estándares crediticios, que hagan pensar en una intensa corrección. Asimismo, la situación financiera y de vulnerabilidad de los hogares es más robusta que la de la anterior crisis. Esa ausencia de desequilibrios apuntaría a que el ajuste se materializará inicialmente vía cantidades, es decir con una caída de las transacciones, y no tanto vía precios. Esperamos una caída de los precios en torno al 6% en 2020, aunque con diferencias por zonas y más acusada en la vivienda de segunda mano y en las zonas turísticas.

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