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EEUU / Se consolida el enfriamiento de la demanda de vivienda

Publicado el 29/11/2018

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Las ventas de vivienda nueva caen hasta niveles de principios de 2016 y confirman que el deterioro de las condiciones de compra está enfriando las ventas de forma gradual. En este contexto de menor vigor de la demanda, los precios comienzan a moderarse.

Las ventas de vivienda nueva cayeron con fuerza en octubre (-8,9% vs 1,0%), hasta situarse en mínimos en dos años y medio (544.000 unidades anuales) y cerca de un 12% por debajo de su registro medio en 2017 (616.000). Aunque parte del descenso a lo largo de este año responde a las menores deducciones fiscales en las viviendas de precio más elevado (las mayores caídas se registran en los estados del nordeste, como Nueva York, Pensilvania o Massachussets), el deterioro de octubre fue generalizado y responde al progresivo deterioro en las condiciones de compra (precios elevados y tipos hipotecarios aumentando).

Ese menor vigor de las ventas explica que el stock de vivienda nueva siga creciendo con fuerza (4,3% en octubre y +17,5% interanual, máximo desde principios de 2016). En octubre, se consolida en niveles por encima de su media de largo plazo (336.000 unidades), suficiente como para satisfacer durante más de siete meses el ritmo actual de demanda (frente a 5-6 meses que se considera como mercado en equilibrio). Es otras palabras, el mercado de vivienda nueva no estaba tan desajustado desde 2010.

Esa recuperación de la oferta frente al enfriamiento gradual de la demanda está provocando que los precios de la vivienda están reduciendo su ritmo de crecimiento: el índice S&P/CaseShiller para las 10 mayores áreas urbanas se moderó hasta el 4,8% interanual en septiembre desde el 5,2% anterior o el máximo del 6,4% registrado en marzo. Esta leve desaceleración permite desactivar las alarmas de calentamiento en el sector; aunque es cierto que los precios se encuentran en máximos históricos (superan los niveles alcanzados en 2006 durante la burbuja inmobiliaria), no es así en términos reales o respeto a los alquileres.

Cabe recordar que las ventas se encuentran en torno a su media de largo plazo (pre-boom), por lo que no debe sorprender cierta corrección o ajuste, sobre todo, a estas alturas del ciclo, en el que la subida del tipo de referencia por parte de la Fed ha llevado los tipos hipotecarios a máximos en 7 años. Ese deterioro en las condiciones de compra sugiere que el mejor momento de la demanda de vivienda se ha quedado atrás. La demanda de vivienda apenas tiene un efecto directo sobre el crecimiento del PIB, pero sí influye sobre la inversión residencial: más demanda suele incentivar más oferta y más inversión. Este ciclo expansivo ha sido especialmente peculiar porque la inversión residencial no ha logrado recuperar su peso en el conjunto de la economía tras la severidad de la crisis. Teniendo en cuenta lo avanzado del ciclo, posiblemente ya no veremos a la inversión residencial recuperar su peso anterior (3,9% vs 4,8%), lo que supone una pérdida de 190.000 millones de dólares de actividad.

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