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EEUU / Mejora generalizada de los indicadores de la vivienda

Publicado el 26/09/2019

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El mercado de la vivienda sorprende positivamente y se reactiva en agosto, confirmando que la inversión residencial dejará de ser un lastre al crecimiento. Las perspectivas para el sector han mejorado, gracias a la baja en los tipos de interés.

Por el lado de la oferta, destaca el fuerte repunte en el número de viviendas iniciadas (+12,3%), de tal manera que alcanzó un nuevo máximo en el ciclo actual: 1.364 miles de unidades anuales, niveles similares a los registrados en 2007. Esta señal de reactivación en la oferta nueva es consistente con la recuperación del gasto privado en construcción (proxy de la inversión residencial), que repuntó un 0,6% en julio después de varios meses en negativo. En cualquier caso, la oferta disponible en el mercado ha descendido levemente en los últimos meses: el stock de vivienda está cayendo, sobre todo, el de vivienda nueva, que cubre apenas 5,5 meses el ritmo de demanda actual (cubría más de 7 meses a finales de 2018).

Por el lado de la demanda, la venta de vivienda nueva se situó cerca de los máximos del ciclo (+7,1% hasta 713.000 unidades anuales). Aunque ha tenido un comportamiento bastante volátil en los últimos meses, está creciendo a ritmos del 19% interanual y la tendencia desde comienzos de año es alcista. Por su parte, las ventas de vivienda de segunda mano también aumentaron (+1,3% hasta 5.490 miles de unidades anuales), si bien es cierto que, en este caso, se mantienen en niveles históricamente elevados y el margen de mejora es más limitado (sobre todo, en este momento del ciclo).

La mejora en las condiciones de compra en los últimos meses se encuentra detrás de los últimos buenos datos, animando no solo a los compradores potenciales, sino también a los promotores. Por un lado, los tipos hipotecarios han descendido por debajo del 4% desde el mes de junio (3,62% en agosto el tipo fijo a 30 años). Por el otro, el crecimiento del precio de la vivienda sigue moderándose: 2,0% interanual en julio según el índice S&P para los 20 mayores núcleos urbanos, la mitad del ritmo de finales del año pasado y mínimo desde 2012.

La reactivación de oferta y demanda es una señal positiva, pero el momento cíclico no es especialmente propicio para un sector como el residencial. A corto plazo, las perspectivas han mejorado: los permisos de construcción (vivienda iniciada futura) han alcanzado un nuevo máximo, la confianza de los promotores permanece en niveles cercanos a máximos y los tipos de interés hipotecarios han caído significativamente, y aún pueden seguir haciéndolo. De hecho, esperamos que la inversión residencial vuelva a aportar al crecimiento tras varios trimestres siendo un lastre. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el ciclo económico está muy maduro y el mercado de la vivienda es uno de los sectores más sensibles en caso de un debilitamiento generalizado de la economía.

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