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EEUU / Mejora de la vivienda iniciada que tendrá que consolidarse en próximos meses

Publicado el 17/05/2019

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El mercado residencial incrementa la oferta de vivienda nueva en abril, probablemente, impulsada por la confianza de los promotores y la mejora de las condiciones de compra, sobre todo, por el descenso en los tipos hipotecarios.

La vivienda iniciada encadena en abril dos meses consecutivos de subidas (5,7% vs 1,7%). En realidad, permanece en el rango de los últimos dos años (1.150-1.335 miles de unidades al año), pero si mantiene en el corto plazo ese mismo ritmo de crecimiento, comenzará el 3T19 en máximos cíclicos (cerca de 1.400 miles de unidades al año).

La lectura también es positiva en cuanto al tipo de vivienda iniciada: la mayor parte del aumento en los últimos meses se produce en la vivienda unifamiliar (6,2% vs 1,5%), que es mucho menos volátil que la multifamiliar (también mejora en abril) y, por tanto, la señal de mejora tiene una mayor credibilidad. Entre estados, resulta destacable que la mayor parte del aumento de abril se produjera en los estados del nordeste (+85%) y del medio oeste (+42%), que apenas concentran un tercio del total de vivienda nueva.

En principio, la mejora de la oferta nueva en los dos últimos meses es esperanzadora y podría estar señalando hacia cierta recuperación de la inversión residencial, un componente del PIB que ha venido cayendo de forma ininterrumpida en los últimos 5 trimestres hasta el 1T19 (la tasa interanual ha descendido desde niveles del 15% en 2014 hasta el 0% actual). Está por ver si la inversión es capaz de recuperar el tono de forma significativa antes de que el ciclo económico cambie.

En el lado positivo, tanto la confianza de los promotores (aumentó en mayo 66 vs 63) como las condiciones de compra siguen mejorando (el crecimiento de los precios se modera y los tipos hipotecarios descienden). Además, el margen de mejora en la oferta es amplio, teniendo en cuenta el gap respecto al nivel medio de actividad antes del boom en el sector (1.500 miles de unidades al año en media entre los años 80 y 90) y el aumento de los hogares (+30% desde entonces). Sin embargo, en el lado negativo, los permisos de construcción siguen decepcionando (0,6% vs -2,9% entre enero y marzo), los promotores continúan alertando de problemas de oferta (aumento en los costes de construcción y dificultades para encontrar mano de obra) y, además, hay que tener en cuenta que el ciclo económico está muy maduro, siendo la inversión residencial una de las variables que, tradicionalmente, antes reacciona ante un debilitamiento cíclico.

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