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EEUU / La sorpresa positiva del año está siendo la reactivación del mercado de la vivienda

Publicado el 18/12/2019

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La vivienda iniciada está aumentando con fuerza, mientras que los indicadores adelantados del mercado (permisos y confianza de promotores) están marcando nuevos máximos en el ciclo actual, prolongando la mejora en el corto plazo. En definitiva, el sector y la inversión residencial se están reactivando de forma inesperada tras varios trimestres de deterioro.

El número de viviendas iniciadas aumentó en noviembre por 2º mes consecutivo (+3,2% vs +4,5%), situándose cerca de los máximos en el ciclo actual (1.365 miles de unidades anuales en noviembre), un 14% por encima de los niveles del año pasado.

La mejora de los últimos dos meses ha sido generalizada entre tipos de vivienda (+2,4% la unifamiliar y +4,9% la multifamiliar), aunque lo realmente relevante es la recuperación acumulada en la oferta de vivienda unifamiliar (+15% en los últimos 6 meses), la de mayor peso en el mercado y la de comportamiento menos volátil, lo que afianza la señal positiva y permite ser optimistas en los próximos meses. Entre regiones, cabe señalar las fuertes caídas en los estados del medio este (-15,5%) y del nordeste (-3,7%), más afectadas en esta época del año por las bajas temperaturas; lo que refleja que el dato habría sido mejor de no ser por los factores climatológicos (puntuales y que se compensarán en meses siguientes).

Además, las perspectivas para los indicadores de oferta de vivienda siguen siendo muy favorables. En primer lugar, porque los tipos hipotecarios se han estabilizado en torno a 1,0 pp por debajo de los niveles de hace un año, lo que debería seguir animando la demanda y, por tanto, estimulando la oferta. En segundo lugar, los indicadores adelantados están mejorando de forma muy significativa. Por un lado, los permisos de construcción (vivienda iniciada futura) han crecido con fuerza en los últimos meses (+1,4% vs +5,0%) y han marcado un nuevo máximo cíclico (1.482 miles de unidades anuales), que se encuentra por encima del nivel actual de actividad. Por otro lado, la confianza de los promotores repuntó en diciembre hasta máximos en 20 años (76 vs 71), gracias a la valoración de la situación actual y a la percepción de un aumento de los compradores potenciales.

La mejora de los indicadores del mercado de la vivienda supone una señal muy positiva para el conjunto de la economía, en un momento de dudas sobre la continuidad del ciclo expansivo actual y de recesión en el sector manufacturero. La inversión residencial ya fue una de las variables que más aportaron al crecimiento del PIB en el 3T19 (+5,1% anualizado), después de 6 trimestres consecutivos en negativo (su particular mini-recesión). En principio, esperamos que mantenga un ritmo similar en el corto plazo (+6,0% estimado para el 4T19) para estabilizarse en ritmos más modestos a lo largo de 2020 (en torno al 2,0%-3,0% estimado). Cabe señalar que la inversión residencial es una de las variables más sensibles a los movimientos en los tipos de interés y, sin duda, el mini-ciclo de bajadas de tipos por parte de la Fed en los últimos meses se encuentra detrás de esta reactivación del sector a partir de la segunda mitad de 2019.

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