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EEUU / La oferta de vivienda nueva sigue siendo la parte más débil del escenario macro

Publicado el 20/11/2018

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La vivienda iniciada aumentó levemente en octubre y los indicadores adelantados de la oferta volvieron a decepcionar. Aunque la debilidad del mercado de la vivienda preocupa en este momento del ciclo, por ahora, simplemente, refleja que la recuperación de la oferta está siendo demasiado gradual.

En octubre, se iniciaron un 1,5% más de viviendas hasta 1,228 miles de unidades anuales, una mejora insuficiente, teniendo en cuenta que cayeron un 5,5% en septiembre. Además, se iniciaron más viviendas multifamiliares (10,3% vs -15,6%) que unifamiliares (cayó por segundo mes consecutivo), lo que desluce el dato, ya que la primera está sujeta a una volatilidad mucho mayor que la segunda.

Los indicadores adelantados de la oferta nueva están dando señales de agotamiento. Por un lado, los permisos de construcción (vivienda iniciada futura) cayeron por segundo mes consecutivo y acumulan un descenso del 4,3% en lo que llevamos de año. Por el otro, la confianza de los promotores retrocedió con fuerza en noviembre (60 vs 68, la mayor caída desde 2014), recogiendo un deterioro en las expectativas para el escenario actual y de medio plazo, así como un menor interés por parte de los compradores potenciales.

El mercado de la vivienda está recibiendo especial atención, en un momento del ciclo en el que se trata de anticipar el final de la expansión. La inversión residencial suele ser uno de los indicadores más sensibles a las subidas de tipos de interés por parte de la Fed y, por tanto, se trata de un indicador cíclico bastante fiable. El actual proceso de subidas del tipo de referencia ya ha llevado a los tipos hipotecarios a máximos desde 2011, deteriorando las condiciones de compra de vivienda. De hecho, la demanda de vivienda comienza a acusar ese deterioro y se observa que el mejor momento de las ventas se ha quedado atrás.

Sin embargo, es pronto para encender las alarmas: la vivienda iniciada no está cayendo, sino que continúa aumentado de forma muy gradual y, aunque es posible que su mejor momento haya quedado atrás, no está dando señales de que vaya a darse la vuelta en el corto plazo. La peculiaridad de este ciclo expansivo es que la dureza de la pasada crisis en el sector residencial ha provocado que la inversión residencial no haya tenido tiempo para recuperar su peso dentro de la economía: 3,9% del PIB nominal en el 3T18 frente a un 4,8% en media de largo plazo (pre-boom en el sector), lo que supone, en términos de la economía actual, 194.000 millones de dólares en actividad que no se ha recuperado.

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