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EEUU / El mercado residencial sufre un freno temporal en agosto

Publicado el 24/09/2020

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Los indicadores adelantados para la inversión residencial mostraron un marcado freno en el ritmo de recuperación en agosto, pero en gran medida reflejando el impacto negativo de eventos climáticos y una corrección tras meses de fuerte crecimiento. Por tanto, esperamos que agosto sea un retroceso aislado: las condiciones crediticias favorables y lo limitado de la oferta apuntan a que el buen momento en el sector se mantendrá en los próximos meses, si bien sujeto a la situación sanitaria.

Por el lado de la oferta, datos publicados la semana pasada mostraron que el número de viviendas iniciadas se contrajo de manera inesperada en agosto (-5,1%), con el nivel anualizado aún 9,6% inferior al nivel previo a la crisis del coronavirus (1.416 miles de unidades). Sin embargo, el indicador se ha recuperado en más de un 50% desde el mínimo registrado en abril, lo que apunta a un fuerte rebote en la inversión residencial en el dato de PIB del 3T20, después de caer un 11,2% trimestral en el 2T20.

En cuanto a la demanda, las ventas de vivienda nueva se desaceleraron significativamente en agosto (4,8% versus 19,2% en promedio en mayo-julio), si bien conservan un ritmo de crecimiento superior a otros sectores de la economía. En total, en agosto se vendieron alrededor de 1 millón de viviendas nuevas (dato anualizado), el ritmo más elevado desde mediados de 2006, durante el pico del boom residencial previo a la crisis financiera del 2007-08. Por su parte, las ventas de viviendas de segunda mano también perdieron dinamismo en agosto (1,7% vs 23,4% en julio), aunque el nivel anualizado ya supera en un 4% al de febrero.

El retroceso de agosto, en particular en cuanto a la oferta, parece ser aislado y temporal:

•·        En primer lugar, la actividad del sector estuvo afectada por eventos climáticos, que incluyeron tres huracanes (Laura, Marco e Isaías). Como resultado, los datos de oferta muestran fuertes caídas en el número de proyectos iniciados principalmente en los estados del sur, los más afectados por los desastres naturales. Es de esperar que este efecto se revierta en los próximos meses.

•·        En segundo lugar, agosto parece también mostrar un efecto de corrección en la históricamente volátil serie mensual, tras el fuerte crecimiento registrado en los últimos tres meses (17% mensual en, por ejemplo, el número de viviendas iniciadas). De hecho, los permisos para nuevas construcciones (indicador adelantado de viviendas iniciadas) se mantuvo en el nivel más elevado desde enero, al tiempo que la confianza de los promotores avanzó hasta un récord histórico. Por su parte, las solicitudes hipotecarias han crecido un 3,7% mensual en lo que va de septiembre.

•·        Por último, el sector se continúa beneficiando de condiciones crediticias muy favorables (los tipos de interés de 30 años son 70 pb inferiores a los de hace un año), al tiempo que las limitaciones en el stock residencial se han agudizado este año por la paralización en la actividad durante los meses de "hibernación" económica y por los cambios de hábitos por la pandemia: el número de viviendas en venta en julio fue 21% inferior al registrado en el mismo periodo del 2019. No sorprende que, en este contexto, los precios de las viviendas se estén acelerando: la mediana del precio de la vivienda usada creció un 8,5% interanual en julio, frente al 5% promedio en 2019.

En conjunto, los datos apuntan a que el sector residencial probablemente continuará disfrutando del buen momento registrado tanto durante los primeros meses de "apertura" de la economía, como en los dos trimestres anteriores al estallido del coronavirus en febrero. La rapidez con que la construcción residencial corrija las caídas de agosto y, en el caso de la oferta, termine de recuperar el terreno perdido durante la hibernación dependerá de la evolución de la pandemia y de las medidas que se implanten para contenerla.

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